César Rafael Girón Fadel

Abogado U, L, A, Especialista Finanzas, U.S.M,

Diplomado: Correduría en Bienes y Raíces, U.C.L.A

Facilitador: Legislación de Comercio Internacional–U.N.Y

crgfglobal@gmail.com

   En términos generales, la Desinversión o Escisión, siempre se ha concebido como un proceso estratégico de desincorporar determinados activos, que no cumple con las metas generales para los cuales fueron creados, como la venta de una Sucursal, una Filial, una Unidad de Negocio, o cuando los ingresos son escasos, o existen deudas u obligaciones por cancelar, etc. La Desinversión, también puede ser utilizada según el método de Spin-off, Couve-out, Sell-off, o través de una Fusión entre Empresas.

   En este artículo, trataremos sobre la Desinversión de Activos Inmobiliarios, como fuente de financiamiento y liquidez para las Empresas.

     La Desinversión de Activos Inmobiliarios, como proceso de obtener financiamiento para las Empresas venezolanas, juega un papel fundamental por los severos problemas de liquidez y las restricciones del crédito bancario. La Desinversión es una herramienta alternativa a la tradicional fuente de financiamiento, por lo que constituye una opción para conseguir dinero, sanear los balances financieros y obtener liquidez, sin asumir nuevas deudas u obligaciones, y poder reestructurar o reflotar a las empresas, sin mucho estrés, si el caso así lo amerita.    

   Además de los problemas antes descritos, existen otros factores que inciden negativamente en el buen desempeño de una Empresa para lograr sus metas a corto, mediano y largo plazo financieros. Entre esos factores tenemos la Inflación, altos costos de las materias primas, competencia desleal, un mercado de divisas volátil e impredecible, éxodo de profesionales y técnicos calificados, y, por último, servicios públicos y privados ineficientes e ineficaces.

     En este contexto económico, algunos números estadísticos, claramente muestran lo profundo de la crisis económica. En el sector automotriz, el ensamblaje solo es el 1% de la capacidad instalada (2021, 1er Semestre), el sector Cementero en el orden de un 10%, el sector del calzado, un 5%. La banca tiene graves problemas en su actividad de intermediación, (Encaje legal 85 %), solo tienen ingresos por Cobro de Comisiones. El sector construcción e inmobiliario, 90% inactivo, Inflación septiembre 2021 acumulada 525, 25 BCV, Contracción Económica esperada 2021, 10%, Producción Petrolera, septiembre 641.000 b/d PDVSA, 8 años de recesión continua. Las Empresas del Estado, en su mayoría paralizadas; y la agricultura y ganadería apenas sobreviven. Todos los sectores de la economía venezolana, están atravesando por una situación difícil de financiamiento y liquidez.

     En este entorno adverso y agresivo, la toma de decisiones es muy compleja para los Gerentes y Ejecutivos de una Empresa, para mantener una actividad empresarial saludablemente financiera. Desarrollar una estrategia de Desinversión de un Activo Inmobiliario, es una estrategia apropiada para cubrir las necesidades financieras.

     Pero la escasez de financiamiento y liquidez, es un mal que la mayoría de las Empresas venezolanas sufren, y un Activo Inmobiliario puesto a la venta, puede cubrir exitosamente esos requerimientos.

     En este contexto, se hace imposible dar un adecuado esquema de mantenimiento a los Activos Inmobiliarios, cuando estos no cumplen su función para los cuales fueron adquiridos. De este modo, muchos Activos Inmobiliarios se convierten en una carga financiera, convirtiéndose en un pasivo, con tendencias a disminuir su valor potencial.

   Sin embargo, un Activo Inmobiliario, puede ser una gran oportunidad de financiamiento. Vender un Activo Inmobiliario, significa flujo de efectivo, dinero fresco, no contraer deuda crediticia, aumentar el patrimonio, tener liquidez, suficiente solvencia, cancelar deudas y otras obligaciones, reestructurar o reflotar a la Empresa. La Desinversión puede ser muy útil a la hora de resolver problemas de financiamiento, liquidez, sostenibilidad y crecimiento.

     Además, esos recursos obtenidos, pueden ser utilizados para la compra de maquinarias, potenciar un producto o mejorar los sistemas operativos de la Empresa, para ser más eficiente, eficaz y competitiva.

   La Desinversión de Activos Inmobiliarios, en una Empresa, sean pequeñas, medianas o grandes corporaciones, se ha convertido en una necesidad. Muchas Empresas pueden tomar el modelo de la Desinversión de Activos Inmobiliarios, como medio de obtener ingresos para sanear sus finanzas, obtener liquidez e invertir en otras aéreas más rentables.

   La mayoría de las Empresas venezolanas, presentan problemas financieros y de liquidez, y deben reestructurarse o reflotarse, para poder continuar cumpliendo con sus metas a corto, mediano y largo plazo.

     Pero los problemas financieros, necesitan de una toma de decisión estratégica, oportuna y adecuada, en un escenario impredecible, como el venezolano. El entorno venezolano, no deja mucho margen de maniobra para la financiación de las Empresas, y como paso previo, a obtener una financiación sin adquirir nuevas deudas, es la Desinversión de Activos Inmobiliarios, como fórmula de conseguir recursos financieros y liquidez.  

     Decidir una Desinversión de un Activo Inmobiliario, es un proceso muy complejo y delicado, porque implica la salida de un Activo del patrimonio de la Empresa. Una decisión errónea, puede comprometer la existencia de la Empresa.

     La Desinversión de Activos Inmobiliarios, no debe ser un acto improvisado. Debe diseñarse una estrategia acorde con el Activo Inmobiliario, las necesidades y el mercado. El Mercado Inmobiliario, exige activos atractivos, que potencialmente sean de fácil transacción y manifiesten futura rentabilidad para el inversionista.

     El precio del Activo Inmobiliario, es el que marca el Mercado Inmobiliario, regido por la Oferta y la Demanda; y ésta es la razón, por la que hay que optimizar el Activo, que permita obtener el mejor precio de Mercado. Seleccionar adecuadamente el Activo Inmobiliario, es una de las etapas más importante, porque permite competir con mayor posibilidad para ser adquirido por los potenciales compradores.

     En este sentido, un aspecto resaltante de la Desinversión de Activos Inmobiliarios, es el desarrollo de estrategias dirigidas a los futuros inversionistas, consistente en un proceso planificado, organizado, controlado, coordinado y estructurado, avaluó del potencial de los Activos Inmobiliarios, trazar estrategias de venta y marketing, determinar objetivos muy específicos para conseguir el máximo beneficio, disminuir cualquier riesgo en las futuras negociaciones, organizar y preparación de la documentación legal y fiscal.

   Sin embargo, la Desinversión Activos Inmobiliarios en Venezuela, en la mayoría de los casos, se realiza en un escenario poco profesional, improvisado y al azar, que impide llevar estadísticas de esas transacciones. Pero es un Mercado potencial, con mucho futuro.

   La cultura de la Gestión de Desinversión de Activos Inmobiliarios, como actividad profesional, es limitada y desconocida. Este hecho, puede provocar pérdida del valor en el precio esperado en el Activo, disminuyendo los potenciales recursos financieros y de liquidez que puede obtener la Empresa.

   Los grandes o pequeños inversionistas, siempre están interesados en participar en el proceso de Desinversión de Activos Inmobiliarios, estén estos ubicados en el sector privado o público. De este modo, la Desinversión, constituye la clave para una restructuración o reflotamiento de cualquier Empresa venezolana con problemas de financiamiento y liquidez, sin mayor trauma.

     La Desinversión de Activos Inmobiliarios, es una alternativa real para que las Empresas superen sus múltiples problemas.

   La inactividad en el parque industrial y de servicios, obliga a ejecutar una Gestión de Desinversión Estratégica de Activos Inmobiliarios, ordenada y planificada del activo que saldrá a la venta en el Mercado Inmobiliario.

   Determinar con precisión el Activo Inmobiliario, sus características y naturaleza, es de gran importancia, porque cada Activo Inmobiliario es distinto, tiene su propia identidad, su propia energía, ninguno se parece. Si la Empresa tiene como Activo Oficinas, Locales, Apartamentos, Galpones, Casas, Terrenos, Derechos de Multipropiedad o de Tiempo Compartido, etc., debe hacerse un análisis cuidadoso y evaluar cada uno para evitar pérdidas, y maximizar el valor del mismo. Se debe seleccionar el que más potencial tenga para ser comprado.

     Ejemplo, si la Empresa es propietaria de una Cartera de Inmuebles: Un Galpón, un Local Comercial, una Oficina o un Terreno, se debe optimizar e identificar el que tenga más posibilidad para ser transado, tomando en cuenta el comportamiento del mercado y los precios, otras ofertas similares, y los potenciales inversionistas, para buscar el máximo valor del activo seleccionado.

   Un adecuado análisis de las necesidades de financiamiento y liquidez de la Empresa, permitirán desarrollar una planificación y estrategia viable, acertada y oportuna, para seleccionar el Activo Inmobiliario que debe ser objeto de Desinversión, de acuerdo a la oferta y demanda del mercado.

   La Desinversión de Activos Inmobiliarios, es una opción apropiada cuando la Empresa posee activos inmobiliarios, que pueden generar recursos financieros en momentos de restricciones de créditos bancarios u otros factores limitantes, aportando liquidez y solvencia, para cumplir con sus obligaciones, convirtiendo esos Activos Inmobiliarios ilíquidos, en activos financieros líquidos, en consecuencia, la Desinversión de Activos Inmobiliarios, es una alternativa válida, real y segura, en cualquier escenario económico.