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La cartera hipotecaria (más titularizaciones) registró un incremento del 13.6% real anual al corte de mayo de 2011. Este crecimiento es positivo si se compara con las cifras registradas en 2002 (poscrisis hipotecaria) cuando se contraía al -10.4%.
Nótese que el buen comportamiento reciente de la cartera hipotecaria es, en parte, explicado por la adopción de dos medidas anti-cíclicas: i) la reducción de 700 pbs en la tasa repo del Banco de la República
(BR) en 2009, que ayudó al descenso de las tasas de interés hipotecarias; y ii) la implementación de la política de subsidios a la tasa de interés por parte del Gobierno a partir de abril de 2009.
En efecto, si miramos el comportamiento de las tasas de interés para vivienda VIS y No-VIS encontramos un descenso en las mismas entre 2009 y 2011. Por ejemplo, la tasa nominal promedio en pesos para vivienda No-VIS era del 15.8% en mayo de 2009. Un año después ésta pasó a ser del 13.6% y en 2011 descendió al 12.9% efectivo anual. Por el lado de la vivienda VIS, ésta perdió 3.2 puntos porcentuales entre 2009 y 2010, ubicándose en 12.7% al corte de mayo. Sin embargo, en los últimos meses la tasa se incrementó ligeramente a niveles del 13%.
Por el lado de la política de subsidios, ésta ha representado un incremento en la posibilidad de adquisición de vivienda por parte de los hogares, que redunda en mayores demandas por crédito hipotecario. Por ejemplo, según el IAAV (Índice Anif de Asequibilidad de Vivienda) los hogares de hasta 2 SML vieron elevar su posibilidad de acceder a vivienda a nivel nacional en el período pos-subsidio (2009-2011).
Esta política ha significado desembolsos por cerca de $1.1 billones (0.2% del PIB de 2010), habiéndose usado ya el 83% de los cupos reglamentados. Del total de estos cupos, ya se han desembolsado todos los correspondientes al rango 235-335 SML, pero falta entre un 13% y 34% por desembolsar para los créditos entre 0 y 235 SML (ver cuadro adjunto).
Sin embargo, pese a los niveles favorables en las tasas de crédito de vivienda y a los desembolsos de subsidios, la cartera hipotecaria continúa siendo "pigmea". El gráfico adjunto muestra como dicha cartera sólo representaba un 3.6% del PIB (incluyendo titularizaciones) al corte de mayo, cuando llegaba al 9.4% del PIB en 1997.
Sumado a ello, la deuda hipotecaria atribuible a los hogares se ha disminuido en la última década, siendo reemplazada por la de consumo. En efecto, aunque el nivel total de deuda de los hogares llega al 12.6% del PIB en 2011, similar al de una década atrás, la composición se ha modificado. La deuda de consumo pasó del 3.3% del PIB en 2002 hasta 9% del PIB en 2011, mientras que la hipotecaria se redujo del 4.9% del PIB al 3.6% del PIB en el mismo período.
Este pequeño tamaño del crédito hipotecario se refleja también en el número de unidades vendidas financiadas. En efecto, mientras que el Reino Unido registra una relación de 29.4 créditos de vivienda desembolsados por cada mil habitantes (2006), España de 21 (2006) y México de 7 (2007), en el caso colombiano la relación tan sólo es de 2.6 (2010).
En síntesis, el crecimiento del sector hipotecario en Colombia ha sido leve. Pese a los niveles históricamente bajos de las tasas de interés hipotecarias y a la política de subsidios, la demanda por crédito hipotecario sigue estando limitada por factores estructurales que incentivan la migración del crédito hipotecario hacia crédito de consumo. Pese a que los subsidios en este sector han tenido un mejor uso que lo hecho en otros sectores (como el agrícola), la falta de profundización financiera hace difícil mantener este dinamismo, mientras que la persistencia de dichos subsidios presionaría el déficit fiscal.
