De izquierda a derecha: Carlos Alberto Salazar, de la Sociedad Colombiana de Avaluadores, María Mercedes Maldonado, Secretaria de Hábitat del Distrito, Gloria Bonilla, presidenta de la Cámara de la Propiedad Raíz, y Oscar Borrero Ochoa, consultor inmobiliario.

Durante una conferencia organizada por la Cámara de la Propiedad Raíz con la Secretaria de Hábitat del Distrito, María Mercedes Maldonado, el sector inmobiliario se declaró en alerta por una eventual reducción del valor de la tierra en la capital colombiana, como consecuencia del desarrollo de proyectos de vivienda de interés prioritario.

La presidenta de la Cámara, Gloria Bonilla, sostuvo que el sector inmobiliario capitalino está a la espera de la reglamentación del artículo 66 del plan de desarrollo Bogotá Humana, pues de allí se desprenderá una hoja de ruta para el sistema y metodologías de avalúos de bienes raíces. Incluso, recomendó a los propietarios de terrenos, tomar decisiones sobre qué hacer con ellos en materia de construcción, pues en aquellos donde no se esté adelantando ningún tipo de construcción, a la vuelta de un corto plazo será la ley la que entre a decidir.

El mencionado artículo establece aspectos como los siguientes:

· La vivienda de interés prioritario estará localizada en toda la ciudad y para ello se establecen los siguientes porcentajes obligatorios:

1. Durante el primer año contado a partir de la entrada en vigencia de la reglamentación que expida la administración distrital en un 20% del suelo útil de cualquier proyecto se construirá vivienda de interés prioritario.

2. A partir del segundo año se destinará y construirá un 30% del suelo útil.

· Estos porcentajes obligatorios podrán ser cumplidos mediante las siguientes alternativas:

1. En el mismo proyecto: Cuando la exigencia se cumpla al interior del mismo proyecto quedará claramente señalado el porcentaje obligatorio de suelo en los planos que se aprueben en Curaduría Urbana, donde se identificará la localización y características del suelo donde se construirá la vivienda de interés prioritario.

2. Mediante la construcción en otro proyecto del respectivo porcentaje de suelo: Será posible trasladar el cumplimiento del porcentaje obligatorio de suelo a cualquiera de los proyectos priorizados del programa de revitalización urbana o los que sean aprobados en un futuro por la Secretaría de Hábitat. Para establecer el área destinada a VIP que será objeto de conversión se aplicará la metodología establecida en el literal b) del artículo 42 del Decreto 327 de 2004 o la norma que lo modifique o sustituya. Para otorgar la respectiva licencia de construcción será requisito indispensable acreditar que igualmente se ha otorgado licencia en el proyecto al cual ha sido trasladado.

3. De manera excepcional y cuando el propietario de manera voluntaria lo manifieste a la administración, podrá compensar la obligación mediante un pago en dinero, que se calculará de la siguiente manera: Se establecerá el área objeto de conversión en la forma prevista en el literal anterior y se pagará al valor comercial de los terrenos donde se realizará el proyecto.

En opinión de la experta, estas condiciones pueden llevar a una reducción del valor de la tierra en los estratos del 3 al 6, pues se trata de una norma de obligatorio cumplimiento y que entrará en plena vigencia en un par de meses, cuando sea expedido el decreto por parte de la administración distrital.

Por su parte, el ex presidente de Fedelonjas y experto inmobiliario, Oscar Borrero Ochoa, aseguró que estas nuevas condiciones de uso para la urbanización en Bogotá, tendrán un impacto negativo en el valor de la tierra en los distintos puntos de la ciudad.

Bogotá le apunta a 70.000 VIP

En el evento promovido por la Cámara de la Propiedad Raíz, la nueva secretaria de Hábitat del Distrito, María Mercedes Maldonado, anunció que la meta de la administración capitalina es construir 70.000 viviendas de interés prioritario en los próximos 4 años, con una inversión cercana a los 2, 8 billones de pesos. Aseguró que este año esperan construir 10.000 y otras 15.000 en 2013. La administración considera que la mitad de los recursos para este ambicioso programa debe provenir de los subsidios nacionales.

En lo que respecta al programa que se denomina centro ampliado, la funcionaria indicó que se trata de un área de 11.000 hectáreas, de las cuales solo 3.500 hectáreas cuentan con redes de acueducto y alcantarillado con capacidad para atender nuevas soluciones de vivienda. Sobre este punto explicó que cuando se trate de viviendas de interés prioritario y social los costos de renovación de redes van a correr por cuenta de la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de la Ciudad. En los demás proyectos, los constructores deberán asumir dichos costos.

María Mercedes Maldonado puntualizó que en la actualidad el 70% del desarrollo urbanístico de Bogotá corresponde a densificación, es decir construcciones de varios pisos, tanto legal como informal, lo cual constituye un verdadero reto para la planeación de la ciudad. Sobre el centro ampliado, concluyó que el Distrito viene evaluando programas de vivienda en la zona industrial, donde se han detectado que bodegas e industrias se han desplazado hacia las afueras de Bogotá, por lo que se están inventariando inmuebles para ser intervenidos en estos proyectos.

El artículo 66 del Plan de Desarrollo aprobado esta semana establece la obligación de destinar suelo para vivienda de interés prioritario (VIP) en todo desarrollo que requiera licencia de obra nueva.

Esto para toda intervención que implique transformación, expansión, mejoramiento y renovación que se haga de ahora en adelante dentro del perímetro urbano (excluyendo conservación y usos industriales y dotacionales).

Según esta norma, a partir del segundo año de vigencia se destinará el 30 por ciento del suelo útil de los proyectos a la construcción de VIP. Alternativas para cumplir con la obligación incluyen realizar dicha construcción en otro lugar de la ciudad o pagar una cantidad equivalente que considere el precio del suelo objeto del desarrollo.

Este ambicioso propósito se ha diseñado en el contexto del gran déficit de proyectos VIP en Bogotá, así como bajo la obligación moral y legal que tiene la Administración con las poblaciones menos favorecidas. En este sentido, el objetivo de la norma es loable.

Al mismo tiempo, sin embargo, el mecanismo en mención no parece el más apropiado para hacer frente al gran desafío que enfrentamos en estos temas. La propuesta de norma en referencia es ilegal, afectará de forma negativa el mercado inmobiliario y no logrará resolver el problema.

Es ilegal porque la modificación de las cargas y obligaciones de las que son objeto los proyectos inmobiliarios no son competencia de un Plan de Desarrollo sino del Plan de Ordenamiento Territorial, así como de los instrumentos de planeación que lo reglamentan e implementan.

Se afectará el mercado de la ciudad, pues quienes tengan formulados proyectos inmobiliarios se apresurarán a tramitar sus licencias para evitar ser cobijados por la norma. Esto, a su vez, distorsiona el ambiente del negocio, así como las estadísticas de licenciamiento, cuyo comportamiento no obedecerá a las dinámicas de oferta y demanda. Los desarrolladores pueden optar por llevar a cabo sus proyectos en otros lugares del país donde no deban pagar una tributación extra sobre cargas que ya resultan significativas en sus balances financieros.

En resumen, la nueva norma no soluciona el problema y su resultado más probable será la desaceleración en el desarrollo inmobiliario y el incremento en el precio de la vivienda de todos los estratos.